Interdiction des clauses d'indexation asymétriques
le 24 août 2016 / Sophie Bienenstock
Une clause d'indexation asymétrique est nulle et ne peut produire aucun effet.
Dans l'arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a en premier lieu relevé que la clause d'indexation du bail commercial excluait tout ajustement du loyer à la baisse. Dans un second temps, la Cour de cassation a approuvé la Cour d'Appel de Paris qui a réputé cette clause non écrite et condamné le bailleur à restituer l'ensemble des sommes versées en application de cette clause.
L'arrêt mérite d'être cité in extenso:
"Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision".
Cette solution doit être pleinement approuvée. Une clause d'indexation asymétrique est contraire au principe même de l'indexation, qui veut que le montant du loyer dépende de la conjoncture économique. Par ailleurs, une telle clause se heurte à l'article L.112-1 du Code monétaire et financier. Cet article prévoit qu'est réputée non écrite "toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision." Or une clause d'échelle mobile n'autorisant pas une diminution du loyer conduit indirectement mais nécessairement, en cas de baisse de l'indice, à une violation de l'article L.112-1 précité.