Peut-on s'installer en centre commercial ?

le 28 septembre 2005 / Michel Delmas

Le Conseil national des Centres Commerciaux, qui défend les intérêts des différents acteurs des 600 centres commerciaux du pays, a tenu son congrès en juin 2005. A cette occasion, nous avons demandé à son Délégué Général, Jean-Michel Silberstein, de faire le point sur les avantages et les difficultés des franchisés souhaitant s’installer dans un centre commercial.

« Aujourd’hui, observe Jean-Michel Silberstein, le marché des emplacements des centres commerciaux est saturé, et il y a une sérieuse tension au niveau des loyers. On en arrive à des prix plus élevés dans certains centres commerciaux français qu’en Pologne ».

Une sérieuse tension sur les loyers

La pression sur les prix se manifeste essentiellement sur les Centres Commerciaux Régionaux, de plus de 40 000 m²de surface et plus de 80 boutiques : il y en a 55 à 60 en France.

Là, les franchisés sont en situation de concurrence directe avec les succursalistes. « On ne peut pas demander à un franchisé textile de gagner sa vie avec un taux de marque de 2, quand les succursalistes appliquent des taux de 3, 4 ou 5. Beaucoup de franchiseurs méconnaissent les spécificités des centres commerciaux. Ils établissent leurs ratios tous magasins confondus. C’est désarmant » !

La marge des franchisés est insuffisante

Or, selon le délégué général du CNCC, les investissements et les loyers élevés dans ce type de centres commerciaux nécessiteraient pour le franchisé un taux de marque plus élevé. « Il faudrait que les franchiseurs s’expliquent sur la déperdition de la marge dans le circuit aboutissant au franchisé » !

Mais il est plus tentant de prendre pied en direct dans un nouveau centre commercial, en succursales et sans droit au bail, pour réaliser ensuite une jolie plus-value à la revente.

Dans les CC locaux, c’est jouable !

Dans les centres commerciaux locaux, la situation n’est pas la même. La pression des grandes enseignes est moins forte, les loyers plus raisonnables et les franchisés peuvent s’y installer. Ils y sont d’ailleurs bien représentés : jusqu’à 30 % des commerces. C’est que les avantages sont certains :

Il y a peu de variations saisonnières : il fait frais l’été, chaud l’hiver, il ne pleut pas. Le flux de clientèle est permanent.
C’est très formateur d’être dans un centre commercial, dans un contexte de commerce moderne. On a une vue précise et quotidienne autour de soi de ce qui se fait de mieux. On est obligé d’être bon.

Il faut cependant avoir à l’esprit les principales contraintes :

Un bail supérieur à 9 années, avec un droit de préemption pour la société gestionnaire.
Une plage horaire d’ouverture très importante.
Des charges élevées.

Prétendre à l’accès à un centre commercial régional, c’est une autre chanson. « J’ai développé au cours de ma carrière un certain nombre d’enseignes et de magasins, explique le délégué général du CNCC. J’ai rarement incité un franchisé à rentrer dans un Centre Commercial Régional ».

« Pour que cela change, conclut Jean-Michel Silberstein, il faudra que le débat s’ouvre entre franchisés et franchiseurs ! Mais il faudra aussi qu’on se rende à l’évidence : il n’y a pas assez de surfaces disponibles en France. Il faut revoir la loi Raffarin »

Les centres commerciaux en 2005

Globalement, les performances des centres commerciaux reflètent celles de l’économie française, « mais avec un petit point au-dessus de la moyenne ». La loi Raffarin a pratiquement bloqué les nouveaux projets. Les seuls axes de développement actuels correspondent à des centres villes, les municipalités cherchant à revitaliser des friches immobilières ou commerciales : casernes, anciens grands magasins, cinémas. Le textile constitue toujours l’épine dorsale des centres commerciaux, même si son pourcentage diminue régulièrement. Les créneaux en vogue sont l’axe culture / cadeaux / loisirs d’une part, les parfums, les bijoux et l’optique d’autre part. Et certains services. « On aurait pu croire les agences de voyage éliminées par Internet. Eh bien pas du tout ! Elles marchent très fort dans les centres commerciaux, de même d’ailleurs que les agences immobilières » analyse Jean-Michel Silberstein.

Les grands centres commerciaux sont dominés par les succursalistes, et les GMS, quand elles trouvent un emplacement à leur taille. Les gestionnaires les préfèrent aux franchisés, pour des questions de pérennité. Et les 35 heures favorisent les boutiques à 10, 12 salariés, qui peuvent jongler avec les horaires, par rapport à ceux qui tournent à deux ou trois employés, plus rigides.